Vendre un appartement DPE G en l’état ou le rénover avant la vente : comment faire le bon choix ?

Dans le contexte actuel, vendre un appartement classé G au diagnostic de performance énergétique est devenu un véritable casse-tête pour la majorité des propriétaires. Depuis la réforme du DPE et le durcissement progressif des règles encadrant les logements énergivores, cette note impacte lourdement la perception qu’ont les acheteurs du bien.
Dès lors, une question essentielle se pose : est-il plus judicieux de vendre l’appartement en l’état, quitte à accepter une décote importante, ou faut-il envisager une rénovation énergétique pour améliorer son classement avant la mise en vente ?
Ce dilemme mérite une réflexion approfondie, car les enjeux économiques et commerciaux peuvent être significatifs.

Un DPE G : un frein majeur à la vente d’un appartement

Le classement G dans un DPE est désormais perçu comme un signal d’alerte, surtout en milieu urbain où la majorité des acheteurs recherchent des logements prêts à habiter et conformes aux normes actuelles. Un appartement classé G implique souvent un chauffage électrique ancien, une isolation insuffisante, des fenêtres peu performantes et une consommation énergétique excessive. Pour les futurs acquéreurs, cela rime avec inconfort thermique, factures élevées et donc des travaux lourds à financer après l'achat, et même impossibilité de louer à court terme en raison de la législation sur les passoires thermiques. Dans des villes comme Ajaccio comme dans toutes les zones tendues, ce diagnostic pèse donc directement sur l'attractivité du bien et sur sa valeur de marché (relire notre article sur les passoires thermiques à Ajaccio).

Vendre en l’état : une option possible, mais avec un public restreint

Certains propriétaires peuvent être tentés de vendre leur appartement en l’état, pour éviter la charge financière et logistique que représentent des travaux de rénovation énergétique. Cela peut s’envisager, notamment si le bien est situé dans une copropriété en bon état, bien gérée, avec peu de charges, ou si la demande est très forte sur le secteur. Dans ce cas, l’acheteur pourra être un investisseur aguerri ou un acheteur capable d’envisager lui-même les travaux. Toutefois, cette stratégie implique d’accepter une négociation importante sur le prix, parfois supérieure au coût réel des travaux, et de cibler une clientèle restreinte. Elle allonge aussi potentiellement les délais de vente.

Rénover pour améliorer le DPE : un levier de valorisation dans l’ancien

Engager des travaux pour améliorer le classement énergétique d’un appartement permet de le repositionner plus favorablement sur le marché. Les opérations les plus courantes dans le collectif concernent l’isolation intérieure, le remplacement des menuiseries, l’installation d’un système de chauffage plus performant, ou encore la pose d’un chauffe-eau thermodynamique. Ces interventions, bien que contraintes par les règles de la copropriété, sont souvent suffisantes pour gagner une ou deux classes sur le DPE. Cela suffit généralement à passer de G à E ou D, ce qui peut faire toute la différence dans la perception du bien.

Ce type de rénovation peut sembler coûteux, mais il faut le mettre en perspective avec le gain en valorisation du bien. Un appartement rénové énergétiquement se vend plus vite, à un meilleur prix, et avec une cible d’acheteurs élargie. Il est aussi perçu comme un bien "fiable", habitable immédiatement, qui évite aux futurs propriétaires les démarches complexes de rénovation post-achat. Ce confort psychologique joue un rôle important dans le déclenchement de l’acte d’achat.

Un arbitrage économique au cas par cas

La décision de rénover ou de vendre en l’état dépend avant tout d’un calcul de rentabilité. Il convient d’estimer le coût des travaux, l’impact qu’ils auront sur le DPE, le prix de vente espéré après amélioration, et le profil d’acheteurs ciblé. Si les travaux représentent un budget raisonnable par rapport à la plus-value potentielle, alors l’opération est rentable. En revanche, si les rénovations sont lourdes (par exemple dans un appartement en très mauvais état général), et que le marché local est peu dynamique, il peut être plus réaliste de vendre en l’état, tout en assumant une décote.

Il faut aussi tenir compte des contraintes techniques : en copropriété, tous les travaux ne sont pas autorisés sans accord préalable. Il est donc essentiel de consulter le règlement de copropriété, et d’anticiper les délais d’autorisations si les travaux touchent aux éléments communs (fenêtres, ventilation, système de chauffage collectif, etc.).

L’effet réglementaire : une pression croissante pour les logements énergivores

La loi Climat et Résilience prévoit l’interdiction progressive à la location des logements classés F et G. Depuis janvier 2025, un appartement classé G consommant plus de 450 kWh/m²/an ne peut plus être mis en location. Ce cadre législatif impacte indirectement la revente, même pour les biens destinés à la résidence principale : les investisseurs locatifs deviennent plus frileux, et les acheteurs anticipent les contraintes réglementaires futures. Dans ce contexte, améliorer le DPE, c’est sécuriser son bien face aux évolutions à venir, et renforcer sa valeur patrimoniale.

Au final, vendre un appartement DPE G implique un choix stratégique

Face à un DPE défavorable, vendre un appartement à Ajaccio tel quel ou engager une rénovation énergétique sont deux options qui présentent chacune leurs avantages… et leurs limites. La meilleure stratégie dépend du type de bien, de son emplacement, du profil d’acquéreurs visé, mais aussi du niveau d’urgence du vendeur. Une rénovation bien ciblée peut représenter un véritable levier de revalorisation, à condition d’être réalisée avec sérieux et avec l’accompagnement de professionnels compétents.

Dans tous les cas, ne pas prendre en compte le DPE aujourd’hui, c’est risquer de freiner sa vente, d’entrer dans une négociation difficile, ou de perdre en valeur patrimoniale. L’anticipation reste la clé : un audit énergétique préalable et un avis d'un professionnel de l'immobilier à Ajaccio permettent de faire le bon choix, au bon moment.